商品房买卖合同被解除后按揭贷款合同如何处理

2019-04-12      董守菊



01

裁判要旨

  商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷同时发生时,法院应合并审理,合并审理时按揭银行的诉讼地位的确定,取决于当事人的诉讼意志。当购房人即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时,按揭银行为当然被告;当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼,按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时,其为有独立请求权的第三人。按揭贷款合同解除后,产生溯及既往的效力。

02

基本案情

  2015年4月10日,张某某、王某某(乙方,买方)与上海某房地产开发中心签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方。逾期超过60日,乙方有权单方面解除本合同。合同签订后,张某某、王某某于2015年4月15日向上海某房地产开发中心支付了首期房款一百万元,并作为借款人与上海某银行青浦支行签订了《个人住房借款担保合同》,约定贷款金额为150万元。贷款人将贷款资金划入上海某房地产开发中心公司名下账户,并约定贷款以等额本金方式偿还,借款人以上述所购房屋提供抵押担保,上海某房地产开发中心阶段性承担连带保证责任。

  同年6月1日,上海某银行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明,青浦支行发放贷款150万,张某某、王某某开始归还银行贷款。后上海某房地产开发中心逾期交房超过60日,张某某、王某某请求解除商品房预算合同和借款担保合同,遂诉至法院。

03

本案争议焦点

  商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时,按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。

04

法院审理后认为

  上海某房地产开发中心逾期交房超过60日,张某某、王某某有权解除商品房预售合同。该合同解除后,张某某、王某某有权解除借款担保合同,上海某房地产中心应按约将张某某、王某某支付的房款依法返还,并赔偿张某某、王某某因此遭受的所有损失,上海某房地产开发中心应向上海青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。

  法院判决后,青浦支行不服提起上诉称:根据有关司法解释,其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后,归还贷款的义务主体应包括张某某、王某某和上海某房地产开发中心。

  上海市第一中级人民法院经审理认为

  张某某、王某某作为一审原告将上海青浦支行列为被告,并无不当。商品房买卖合同解除后,购房人有权解除按揭贷款合同。银行因此遭受的损失,可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,法院可按《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定,直接判决贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。因此,一审判决并无不当。

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